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1、要確定這個(gè)商圈內(nèi), 主要的聚客點(diǎn)在哪。
例如,北京西單是很成熟的商圈,但不可能西單任何位置都是聚客點(diǎn),肯定有 主要的聚集客人的位置??系禄_店的原則是:努力爭(zhēng)取在 聚客的地方及其附近開店。
過去古語(yǔ)說(shuō)“一步差三市”。開店地址差一步就有可能差三成的買賣。這跟人流動(dòng)線(人流活動(dòng)的線路)有關(guān),可能有人走到這,該拐彎,則這個(gè)地方就是客人到不了的地方,差不了一個(gè)小胡同,但生意差很多。這些在選址時(shí)都要考慮進(jìn)去。
人流動(dòng)線是怎么樣的,在這個(gè)區(qū)域里,人從地鐵出來(lái)后是往哪個(gè)方向走等等。這些都派人去掐表,去測(cè)量,有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。
比如,在店門前人流量的測(cè)定,是在計(jì)劃開店的地點(diǎn)掐表記錄經(jīng)過的人流,測(cè)算單位時(shí)間內(nèi)多少人經(jīng)過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外,還要測(cè)馬路中間的和馬路對(duì)面的人流量。馬路中間的只算騎自行車的,開車的不算。是否算馬路對(duì)面的人流量要看馬路寬度,路較窄就算,路寬超過一定標(biāo)準(zhǔn),一般就是隔離帶,顧客就不可能再過來(lái)消費(fèi),就不算對(duì)面的人流量。
肯德基選址人員將采集來(lái)的人流數(shù)據(jù)輸入專用的計(jì)算機(jī)軟件,就可以測(cè)算出,在此地投資額不能超過多少,超過多少這家店就不能開。
2、選址時(shí)一定要考慮人流的主要?jiǎng)泳€會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住。
人們現(xiàn)在對(duì)品牌的忠誠(chéng)度還沒有那么高,我就吃肯德基看見麥當(dāng)勞就煩,好像還沒有這種情況。只要你在我跟前,我今兒挺累的,干嘛非再走一百米去吃別的,我先進(jìn)你這兒了。除非這里邊人特別多,找不著座了,我才往前挪挪。
但人流是有一個(gè)主要?jiǎng)泳€的,如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的聚客點(diǎn)比肯德基選址更好那就有影響。如果是兩個(gè)一樣,就無(wú)所謂。例如北京北太平莊十字路口有一家肯德基店,如果往西一百米,競(jìng)爭(zhēng)業(yè)者再開一家西式快餐店就不妥當(dāng)了,因?yàn)橹饕土魇菑臇|邊過來(lái)的,再在那邊開,大量客流就被肯德基截住了,開店效益就不會(huì)好。
3、聚客點(diǎn)選擇影響商圈選擇。
聚客點(diǎn)的選擇也影響到商圈的選擇。因?yàn)橐粋€(gè)商圈有沒有主要聚客點(diǎn)是這個(gè)商圈成熟度的重要標(biāo)志。比如北京某新興的居民小區(qū),居民非常多,人口素質(zhì)也很高,但據(jù)調(diào)查顯示,找不到該小區(qū)哪里是主要聚客點(diǎn),這時(shí)就可能先不去開店,當(dāng)什么時(shí)候這個(gè)社區(qū)成熟了或比較成熟了,知道其中某個(gè)地方確實(shí)是主要聚客點(diǎn)才開。
為了規(guī)劃好商圈,肯德基開發(fā)部門投入了巨大的努力。以北京肯德基公司而言,其開發(fā)部人員常年跑遍北京各個(gè)角落,對(duì)這個(gè)每年建筑和道路變化極大,當(dāng)?shù)厝硕家酌月返牡胤搅巳缰刚?。?jīng)常發(fā)生這種情況,北京肯德基公司接到某顧客電話,建議肯德基在他所在地方設(shè)點(diǎn),開發(fā)人員一聽地址就能隨口說(shuō)出當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境特征,是否適合開店。在北京,肯德基已經(jīng)根據(jù)自己的調(diào)查劃分出的商圈,成功開了56家餐廳。
肯德基與麥當(dāng)勞市場(chǎng)定位相似,顧客群基本上重合,所以我們經(jīng)??吹揭粭l街道一邊是麥當(dāng)勞,一邊是肯德基,這就是肯德基采取的跟進(jìn)策略。因?yàn)辂湲?dāng)勞在選擇店址前已做過大量細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查,挨著它開店不僅可省去考察場(chǎng)的地時(shí)間和精力,還可以節(jié)省許多選址成本。當(dāng)然肯德基除了跟進(jìn)策略外,它自己對(duì)店址的選擇也很有優(yōu)秀之處值得借鑒。
有了店址的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和一些成功案例,我們可以開發(fā)出一套店址的評(píng)估工具,它主要由下面幾個(gè)表格組成:租賃條件表、商圈及競(jìng)爭(zhēng)條件表、現(xiàn)場(chǎng)情況表、綜合評(píng)估表。它們是我們進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)店址評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)化管理工具。
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